[多选] 出让或划拨取得土地使用权的房地产项目转让的必备条件是()。

A . A、已经全部支付了土地使用权出让金并取得土地使用权证书
B . B、按出让合同己投资开发，实际投入资金已占投资总额的25%以上，或已形成开发用地条件
C . C、如是划拨土地应由受让方补办土地使用权出让手续并缴付土地出让金，或由出让方将所获收益中的土地收益上缴国家
D . D、私人住房出让不论任何用途的
E . E、军队用房改变为民用住房的